Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие.

Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира).

Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/ um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения.

Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались.

В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

• Зачем согласовывать перепланировку:
• — Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
• — Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
• — Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.
• — Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).
• — Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

Когда согласование не требуется:

1. — перегородки внутри квартиры без изменений;
2. — дверные и оконные проемы остаются на месте;
3. — двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
4. — конструкция пола не меняется;
5. — сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировкиЕсли перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

• снос несущих стен;
• вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
• объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
• организация мокрых зон над сухими;
• демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Какие документы нужны для согласования перепланировки:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
• договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
• свидетельство о праве собственности. 

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин,управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций.

Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры.

Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировки квартиры в 2022 году

Планировка квартиры может не подходить вам по каким-то параметрам: мало комнат, раздельный санузел, слишком большой коридор. Или вы мечтаете о кухне-гостиной. Тогда можно ее изменить – снести стены и сделать новые, передвинуть кухню, организовать дополнительную комнату или увеличить площадь ванной комнаты. Все это требует согласования.

В этой статье вы узнаете:

• 7 шагов, которые необходимо предпринять, чтобы узаконить ремонт;
• с чего начать согласование и какой должна быть последовательность действий;
• куда и когда обращаться, какие документы готовить.

Зачем согласовывать перепланировку

В первую очередь, это ваше спокойствие и безопасность. Если вы будете жить в квартире, в которой все сделано по закону, на вас никто не пожалуется.

Жалоба соседей или управляющей компании – это самая частая причина для узаконивания готового ремонта в квартирах, хозяева которых решили не согласовывать перепланировку вовремя. И обычно им приходится все переделывать, чтобы проходило по нормам.

Среди других причин:

• у вас на руках будут актуальные документы по квартире. Это пригодится при ее продаже;
• вы не станете источником опасности, если перенесенная вами кухня или увеличенный санузел окажутся над жилыми комнатами соседей;
• дом не пострадает после демонтажа несущих стен;
• вам не надо будет бояться штрафов за незаконную перепланировку.

По закону любая перепланировка в квартире требует согласования и внесения изменений в Росреестр. В Москве узакониванием занимается Мосжилинспекция. В идеале еще до начала ремонта вы должны получить разрешение в Жилищной инспекции, и только после ее одобрения начинать все работы.

Начинать согласование лучше всего до начала ремонта, но можно узаконить уже готовый ремонт. Подробнее о процессе и стоимости читайте здесь.

Документы, которые понадобятся для согласования

Любую перепланировку рекомендуем начинать с нашей бесплатной консультации, во время которой мы проанализируем ремонт и точно скажем, можно ли его будет согласовать. Также важно понимать, прошла ли квартира первичный учет, и если да, то где – в БТИ или РосТехИнвентаризации.

Дальше получается техпаспорт или план квартиры с экспликацией.

• если техпаспорт готовили Мосгорбти, то в процессе согласования Мосжилинспекция запросит оригинал сама – для разработки проекта будет достаточно копии;
• если техпаспорт оформлен в МосОблБТИ или РосТехИнвентаризации, то нужно получать оригиналы – их закажете вы и или мы.

Если квартира в новостройке, необходимо оформлять техпаспорт самостоятельно – как это сделать, мы подробно рассказывали здесь.

После этого готовятся проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки.

Если затрагиваются несущие конструкции или ремонт планируется в квартире с деревянными или смешанными перекрытиями, техзаключение получается у авторов проекта дома. Когда авторы неизвестны, следует обращаться в ГБУ «Экспертный центр». Во всех других случаях заключение мы сделаем сами.

Другие документы, которые необходимы:

1. Выписка из ЕГРН. Мосжилинспекция может сама ее запросить, но вы ускорите процесс, если предоставите ее сразу. Или если перепланировкой будем заниматься мы, нужна доверенность на компанию от всех собственников квартиры. Когда в квартире несколько собственников, нужно брать их письменное согласие на перепланировку – оно пишется в свободной форме;
2. Договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности;
3. Если квартира в ипотеке – потребуется согласие банка, чтобы внести изменения в ЕГРН;
4. Если квартира расположена в доме, относящемся к памятникам истории, культуры и архитектуры, потребуется разрешение от Департамента культурного наследия Москвы;
5. Если газовая плита на кухне переносится или заменяется на электроплиту, нужно обращение в Мосгаз.

Все документы, кроме проекта перепланировки и технического заключения, можно получить самостоятельно. Часто для этого нужно посетить лично организации, предоставляющие услуги. Это – ваше время. Поэтому клиенты обращаются к нам за помощью. Мы знаем, что необходимо делать в каждом конкретном случае и получаем нужные бумаги быстрее частных лиц – наших заказчиков.

Заказывая у нас согласование «под ключ», мы посетим все инстанции за вас, сами соберем необходимый пакет документов, направим его в Мосжилинспекцию и решим вопросы, если они возникнут по ходу согласования. Получите бесплатную консультацию и узнайте цены на согласование ремонта именно в вашей квартире – напишите нам в WhatsApp.

Дальше даем пошаговую инструкцию по согласованию перепланировки.

Шаг 1 – убеждаемся, что ремонт точно нужно согласовывать

Узаконивают все работы, которые меняют план БТИ и технические характеристики квартиры. Вот самые частые из них:

• объединение санузла;
• объединение комнат, если сносятся ненесущие перегородки;
• снос подоконного блока с установкой на его месте окон в пол;
• возведение новых перегородок при разделении одной комнаты на две;
• новый дверной проем в ненесущей стене;
• перенос сантехники в санузле, газовой или электроплиты на кухне;
• заливка бетонной стяжки;
• новые проемы в несущих стенах;
• замена двери на арку в несущей стене;
• новая гардеробная или встроенный шкаф;
• расширение дверного проема.

• 
• Новый проем в квартире или расширение старого не только требует согласования в Мосжилинспекции, но и разрешения у авторов проекта дома, поскольку это прямое вмешательство в конструкцию здания и влияет на дальнейшую безопасность проживания в доме вас и ваших соседей.
• А вот эти работы не являются перепланировкой, так как не меняют план квартиры БТИ, и их можно делать без согласования:

• замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Есть ряд работ, которые не удастся согласовать ни при каких обстоятельствах. Это снос несущих стен, установка радиаторов отопления на лоджии или балконе, объединение лоджии с комнатой без стеклопакета, объединение газифицированной кухни с комнатой без установки двери, демонтаж вентиляционного канала или сантехкабины.

Шаг 2 – заказываем проект перепланировки

Готовить его может организация с допуском СРО, то есть с разрешением на ведение проектной деятельности. СРО – это фактически реестр профессионалов. Проверить, есть ли в нем компания, можно на сайте «НОСТРОЙ».

Так выглядит подтверждение того, что ваша компания, которая будет разрабатывать проект перепланировки, имеет допуск СРО.

Проект готовится от 5 до 10 рабочих дней. Его стоимость у нас – от 25 000 рублей. Наш опыт позволяет предусмотреть в проекте все, что нужно в каждом конкретном случае, поэтому обычно он проходит согласование с первого раза.

На этапе составления проекта очень важно активное участие заказчика – сначала подробно рассказать все, что вы хотите сделать в квартире, а затем внимательно это перепроверить.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Шаг 3 – подготовка пакета документов и подача их в Мосжилинспекцию

После получения проекта перепланировки вы собираете оставшиеся бумаги и подаете заявление в Мосжилинспекцию. В Москве это можно сделать только онлайн на сайте mos.ru, то есть для этого вам не нужно будет ехать в жилищную инспекцию.

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности инспекция может запросить самостоятельно.

Срок рассмотрения заявления – 20 рабочих дней.

Шаг 4 – ремонт

Как только вы получаете распоряжение от Мосжилинспекции, у вас есть год на проведение ремонтных работ. По заявлению разрешение на перепланировку можно продлить еще на полгода.

За это время нужно не только сделать ремонт в квартире, но и подать заявление на получение акта о выполненных работах.

Ремонт при перепланировке должна проводить организация, являющейся членом СРО. Работы, затрагивающие газовое оборудование, советуем выполнять специализированной организацией – в Москве это Мосгаз.

Нужно будет внимательно следить, чтобы бригада выполняла ремонт в строгом соответствии с проектом перепланировки. Малейшее отступление (чуть больше сделан проем, плита перенесена не в то место, неправильно объединены помещения и т.д.) грозит тем, что комиссия не примет перепланировку, и придется все переделывать.

Шаг 5 – приемка квартиры после перепланировки

По окончании ремонта нужно вызвать Мосжилинспекцию для приемки квартиры – также, через портал mos.ru – и получить акт о завершенном переустройстве. Его выдадут, только если все работы выполнены в соответствии с проектом и журналом производства работ.

Для комиссии могут понадобиться акты на скрытые работы, подписанные ремонтной бригадой:

• по шумоизоляции;
• по гидроизоляции санузла и других мокрых зон в квартире;
• по усилению проемов металлоконструкциями.

Комиссию вызывают в тот момент, когда в квартире установлено все сантехоборудование, плита и раковина на кухне на своих местах, стоят все дверные полотна.

Так выглядит акт о завершенном переустройстве в квартире. На основании него вы получите новый техпаспорт квартиры и сможете внести изменения в ЕГРН.

Шаг 6 – получение нового технического паспорта на квартиру

Его можно сделать в:

• МосгорБТИ;
• МосОблБТИ;
• Ростехинвентаризации.

1. Юридическая сила у документов одинаковая вне зависимости от ведомства.
2. Отправляться в МосгорБТИ можно через две недели после получения акта о завершенном переустройстве – Мосжилинспекция сама его туда направит по своей внутренней базе.
3. Вам назначат день вызова техника БТИ, который придет на квартиру и сделает обмеры всех помещений, сравнит реальную картину с проектом перепланировки.

После этого готовится поэтажный план с новой планировкой. Как правило, это занимает до 3 недель недель.

После получения плана важно перепроверить его знающим специалистом – например, нашим инженером, так как в новом плане квартиры могут быть ошибки. Если их не заметить сразу, в будущем это может грозить проблемами с БТИ при продаже квартире или новом ремонте.

Подробнее о перепланировке квартиры в БТИ и возможных ошибках читайте здесь.

Шаг 7 – обновление информации в Росреестре

Завершает согласование перепланировки – Росреестр. Необходимо внести изменения в сведениях о квартире, содержащихся в ЕГРН.

Для этого нужно получить технический план квартиры – его готовит инженер на основе проекта перепланировки, распоряжения Мосжилинспекции и другой информации по ремонту квартиры. Он проведет контрольные обмеры, посчитает итоговую площадь, подготовит техплан.

Технический план подается в Росреестр через МФЦ. В ответ вам придет выписка, в которой будут указаны:

• новая перепланировка;
• обновленные данные по площади квартиры.

Стоимость согласования перепланировки

Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения у нас стоит от 75 000 рублей. Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.

Стоимость согласования «под ключ» начинается от 75 000 рублей. Это самая популярная услуга у наших заказчиков, поскольку позволяет им полностью абстрагироваться от процесса узаконивания ремонта, экономит время и силы.

В среднем все согласование перепланировки занимает от 4,5 до 6 месяцев. Точные сроки зависят от того, какие работы вы планируете проводить в квартире.

Вывод

Согласовать перепланировку можно самостоятельно, если у вас есть необходимые компетенции, время, вы точно понимаете всю последовательность работ, разбираетесь в документах и вас не пугает возможная волокита в некоторых инстанциях.

Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно или хотели бы быстрее закончить перепланировку, стоит обратиться в компании, специализирующиеся на согласовании. У нас узаконивание перепланировки происходит быстрее, так как:

• мы согласовали больше 1000 перепланировок и понимаем, как нужно действовать;
• знаем обо всех подводных камнях, что можно и нельзя делать, в какое ведомство обращаться и на каком этапе;
• вам не придется разбираться во всех тонкостях процесса, все от подготовки проекта до регистрации изменений в ЕГРН мы сделаем за вас.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию:

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Подготовка проекта перепланировки в АПМ-1 будет стоить от 75 000 рублей, согласование «под ключ» — от 75 000 рублей, а при необходимости услуги по технадзору вся стоимость работ составит от 95 000 рублей.

Цена может вырасти в зависимости от того, какую перепланировку вы задумали. К примеру, если работы коснуться несущих стен, то стоимость такой перепланировки увеличится. Подробнее об этом читайте в нашей статье:Стоимость перепланировки квартиры.

Да, но только если на месте оконно-дверного блока будет установлен стеклопакет, разделяющие холодное помещение от жилой комнаты или кухни. Эту перепланировку обязательно нужно согласовывать в Мосжилинспекции.

Для этого инженеру необходимо подготовить технический план квартиры с данными по новой площади и планировке на основании обмеров помещений. Дальше техплан подается в Росреестр через МФЦ. В ответ вам придет обновленная выписка из ЕГРН.

Как согласовать перепланировку в квартире

Почему важно согласовать перепланировку

Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.

Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме.

Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов.

А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.

Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было.

Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку.

А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.  

Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы. 

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.

Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.

По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.  

К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете).

По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации).

Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

• заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• техпаспорт;
• нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).

Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?

Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.

В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.

В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.

С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.

Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.

К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.

Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена.

С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше.

Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом  в УК. Так что разумнее сразу всё делать  по закону и согласовывать планировку.

Если отказали в согласовании перепланировки

Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Выводы

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ.

И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше.

  А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.

Согласование перепланировки

Для создания уюта в квартире, помимо косметического ремонта, иногда требуется проведение демонтажных и строительных работ. Однако такое переустройство возможно лишь после согласования с жилищной инспекцией. Разберемся, в каких случаях необходимо получать разрешение уполномоченных органов, какие документы понадобятся, чтобы узаконить перепланировку через МФЦ.

Многофункциональный центр представляет собой госучреждение, работающее в заявительном режиме по принципу «одного окна». Заявитель однократно обращается с запросом, а когда необходимые документы будут сформированы – приходит в МФЦ за получением услуги. Учреждение функционирует по принципу экстерриториальности: рассматриваемая услуга оказывается в любом выбранном отделении.

Клиенты обслуживаются по принципу «живой» или электронной очереди на основании номеров, выдаваемых системой регистрации и записи. Также записаться на прием на конкретное время возможно:

• через сайт Госуслуг;
• по номеру «Горячей линии» МФЦ или регионального контакт-центра;
• через официальный портал «Мои документы» (для этого понадобится регистрация на портале).

Услуги оказываются по следующему алгоритму:

• Гражданин предоставляет заявление, документы на право собственности, другие бумаги.
• Сотрудник МФЦ принимает пакет, выдает клиенту расписку в получении, затем вносит информацию в базу данных.
• Бумаги отправляют в инстанцию, ответственную за решение вопроса.
• Уполномоченный орган формирует решение по обращению и направляет его в МФЦ.
• Многофункциональный центр информирует заявителя о получении решения.
• Заявитель посещает МФЦ, получает на руки решение по запросу либо мотивированный отказ.

Что нужно знать о перепланировке?

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, требующее внесения корректировок в техпаспорт. Перепланировка подразумевает проведение демонтажных и строительных работ, в результате которых архитектурно-планировочное решение квартиры перестанет соответствовать фактически указанному в плане.

Основное отличие перепланировки жилого помещения от текущего и капитального ремонтов заключается в необходимости вносить изменения в технический паспорт объекта. В результате выполненных работ назначение помещения сохраняется, но его форма и размеры меняются.

К перепланировке принято относить:

• снос межкомнатных стен;
• объединение нескольких помещений в одно;
• выделение подсобных помещений или их объединение с жилой комнатой;
• демонтаж или перенос коммуникаций (систем водо- и теплоснабжения);
• возведение стен, создающих добавочную нагрузку на несущие конструкции;
• расширение или перенос санузла в пределах нежилого помещения;
• замена газовых плит электрическими.

Порядок действий при перепланировке приведен в ст.25-29 Жилищного кодекса РФ. По его нормам, работы из приведенного выше перечня нужно согласовывать с городской администрацией.

Согласование не требуется на перечисленные ниже виды работ:

• косметический ремонт;
• установку встроенной мебели, антресолей, раздвижных перегородок;
• замену дверей, окон без изменения размера и конфигурации проемов;
• установку наружных кондиционеров;
• перенос газовых плит без прокладки новых сетей;
• прокладку нового инженерного оборудования без изменения его местоположения.

Запрет на перепланировку

По соображениям безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям категорически запрещено:

• объединять санузел с комнатой;
• сносить несущие стены;
• размещать санузел или кухню над жилыми помещениями;
• сносить перегородку между кухней с газовой плитой и комнатой;
• подключать к общей системе водоснабжения теплые полы;
• выносить батареи на балкон (лоджию);
• перекрывать вентиляционные шахты;
• демонтировать пожарные лестницы;
• объединять помещения на разных этажах без укрепления конструкции.

При возникновении сомнений в том, возможна ли определенная перепланировка, следует обратиться за разъяснением в жилищную комиссию своего населенного пункта.

Куда обращаться, чтобы узаконить перепланировку

Существует три основных варианта получения услуги: обратиться в центр «Мои документ», лично в жилищную инспекцию, подать документы через портал Госуслуг. Доступность каждого из них зависит от региона обращения, мы же далее рассмотрим, как узаконить перепланировку квартиры в МФЦ.

Согласование перепланировки через многофункциональный центр

Для получения данной услуги требуется личный визит в МФЦ.

Необходимые документы

Собственники квартир предоставляют:

1. Общегражданский паспорт.
2. Правоустанавливающие документы на объект. Понадобятся копии (при предъявлении оригинала) либо нотариально заверенные копии.
3. Техпаспорт.
4. Заявление по форме, приведенной в постановлении Правительства РФ №266 от 28.04.2005 (бланк представлен на нашем сайте).
5. Проект перепланировки.
6. Согласие собственника на запланированные мероприятия, если бумаги подает третье лицо.

Граждане, владеющие жильем на условиях социального найма, предоставляют документы по пунктам 1-5 приведенного выше списка плюс согласие всех проживающих в квартире на проведение работ.

Перечень документов открытый. По желанию заявителя, возможно предоставление документов, подтверждающих необходимость работ, отсутствие негативных последствий после их проведения, соответствие проекта нормативным требованиям.

В домах, относящихся к памятникам архитектуры, культуры, истории, осуществляется не перепланировка, а приспособление объекта культурного наследия для современного использования (ст.44 закона №73-ФЗ). Оно возможно только с согласия надзорных органов.

Работы, проведенные без разрешения администрации населенного пункта либо с нарушениями проекта, считаются самовольными. Лицо, виновное в данном нарушении, несет ответственность, предусмотренную нормами ст.7.21 КоАП.

Кто может быть заявителем

Подавать документы для перепланировки (приспособления) могут собственники квартир, их арендаторы и наниматели. При необходимости от их имени вправе действовать доверенные лица либо законные представители.

Стоимость услуги

Рассмотрение заявления на перепланировку и вынесение решения осуществляется бесплатно. Госпошлина за оказание услуги не взимается.

Дополнительные расходы потребуются внесение изменение в ЕГРН и получение новой выписки — госпошлины, а также на оформление техпаспорта и выполнение проекта перепланировки. Точная сумма последних будет зависеть от расценок организаций-исполнителей работ, размеров помещения и сложности перепланировки.

Сроки вынесения решения

Быстрота получения разрешения зависит от региона, в котором находится объект.

Например, в Санкт-Петербурге решение о перепланировке выносится в течение 45 календарных дней с даты подачи заявления. В Москве – за 20 рабочих дней, если происходит перепланировка квартиры, 30 рабочих дней, если планируется переоборудование объектов культурного наследия.

Способ получения решения по запросу инициатор выбирает на этапе составления заявления. Обычно он аналогичен способу подачи документов: если пакет сдавался в МФЦ, то и ответ на обращение гражданин забирает там же.

Отличия в процедуре при обращении через Госуслуги или жилинспекцию

Можно подать комплект документов на перепланировку через портал Госуслуг. Для получения услуги следует:

1. Пройти регистрацию на сайте.
2. Заполнить электронное заявление.
3. Приложить к нему скан-образы документов.
4. Получить уведомление о принятии заявки в работу.

Дальнейшие действия осуществляются в зависимости от хода рассмотрения заявления.

Органу, ответственный за принятие решения, нередко требуются дополнительные бумаги или письменные разъяснения по отдельным вопросам. Тогда заявителю направляют соответствующее уведомление.

Поэтому владелец квартиры, затеявший перепланировку, должен контролировать процесс, регулярно посещая Личный кабинет на сайте Госуслуг.

Традиционный способ проведения перепланировки – непосредственное обращение в жилищную инспекцию – сегодня практически не используется.

Граждане стали придирчивее относиться к качеству оказываемых услуг: они предпочитают общаться с компетентными специалистами, затратив минимум времени на решение вопросов.

В этом плане взаимодействие с многофункциональным центром предпочтительнее общения с несколькими муниципальными организациями.

Положительные моменты обращения в МФЦ очевидны: можно обратиться за услугой в удобное для себя время, все документы сдаются «в одно окно», дата получения ответа известна заранее.

Результат оказания услуги

По истечении оговоренного законом срока заявителю выдается:

1. Решение о согласовании перепланировки (приспособления).
2. Или отказ в согласовании.

В первом случае организатор перепланировки вправе начинать работы по утвержденному плану. Во втором – владельцу помещения придется выяснять, на каком основании вынесено отрицательное решение по обращению.

Причины отказа

Уполномоченный орган вправе отказать заявителю в желании узаконить перепланировку квартиры. Согласно ст.27 Жилищного Кодекса РФ для этого есть три причины:

1. Предоставлен неполный пакет документов. Помимо проекта перепланировки, собственник недвижимости обязан предоставить иные бумаги правоустанавливающего характера. Может также потребоваться экспертное заключение о том, что после проведения работ сохранится назначение помещения и не нарушится архитектурный облик здания.
2. Проект переустройства не соответствует законодательным нормам.
3. Пакет передан не в тот орган. Такая ситуация возможна в случае самостоятельной подачи документов (минуя МФЦ).

Как узаконить перепланировку после получения отказа?

Вначале нужно изучить текст документа и понять, на какой именно пункт ст.27 Жилищного кодекса ссылается уполномоченный орган.

Например, причина отказа – неполный пакет документов. Порядок действий по этому пункту подразумевает, что заявитель может передать недостающие бумаги в уполномоченный орган. Если не предоставить документы за 15 дней, в согласовании перепланировки откажут.

Если жилищная инспекция ссылается на несоответствие проекта нормам, ситуация осложняется. Следует иметь в виду, что нормы ст.27 ЖК РФ императивны, поэтому субъекты не вправе самостоятельно расширять перечень причин отказа в перепланировке.

Если речь идет о несоответствии проекта переустройства нормам закона, нужно выяснить, установлена ли региональная типовая форма переустройства. Затем – получить экспертное заключение о том, что проект соответствует этой форме.

Далее возможны два варианта развития событий. Если заявитель не согласен с решением уполномоченного органа и намерен провести перепланировку, он может повторно подать документы на согласование. Либо нужно обжаловать действия жилищной инспекции, обратившись с иском в суд.